1.
Proceso de protección de los derechos reales inscritos en el Registro de la propiedad:
Artículo 250 LEC. Ámbito del juicio verbal:
"1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
7.º Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación."
Procedimiento adecuado: juicio verbal de protección de los derechos reales inscritos en el Registro de la propiedad.
También conocido como proceso del artículo 41 Ley Hipotecaria, el cual dice:
Artículo 41 LH
"Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del Registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente", según redacción dada por el nº 1 de la disposición final 9ª LEC.
2.
Según el artículo 137.2 del Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario, que regula alguna especialidad del procedimiento para la protección de las acciones reales inscritas:
El proceso "se iniciará por un escrito del titular registral en el que se expresará su título adquisitivo y la inscripción del mismo en el Registro: los hechos que se opongan a su derecho o perturben su ejercicio, el nombre, apellidos y domicilio del opositor o perturbador la cuantía de la caución que se considere adeudada para responder de la devolución de frutos e indemnización de daños y perjuicios y pago de costas, las medidas que solicite para asegurar en todo caso la sentencia que recayere y la súplica con las peticiones correspondientes.
Con este escrito se presentará certificación literal del Registro de la Propiedad que acredite expresamente la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento que faculte al titular para incoar el procedimiento. También se acompañará el título adquisitivo."
3.
El artículo 444.2 LEC establece unas "reglas especiales sobre contenido de la vista... en los casos del número 7º del apartado 1 del artículo 250, el demandado sólo podrá oponerse a la demanda si, en su caso, presta la caución determinada por el tribunal en cualquiera de las formas previstas en el párrafo segundo del apartado 2 del artículo 64 de esta Ley."
Y continúa dicho artículo 444.2 LEC diciendo que "la oposición del demandado únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes:
::::
2.º Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito." Y esta será, en nuestro caso práctico, la única causa que podrán alegar los demandados.
4.
La sentencia no acogerá dicha causa de oposición, dado que no encaja con la dicción del citado artículo 444.2 nº 2. Los demandados no poseen la vivienda ni el local por una relación jurídica directa con el último titular según el Registro de la propiedad.
Incluso el artículo 138 del Reglamento Hipotecario dispone que "el procedimiento regulado por el artículo anterior podrá ejercitarse, aunque los perturbadores tengan título inscrito a su favor, si este título no fuese bastante para legitimar los actos en que la perturbación consista."
5.
Juan sí podrá intentar oponerse a la acción ejercitada por Antonio, con base en el artículo 137.11 del Reglamento Hipotecario, según el cual "cuando al ejecutar la resolución firme dictada en este procedimiento surja una tercera persona, ocupante de la finca, oponiéndose a la ejecución, se le concederá un plazo de diez días para que comparezca y formalice por escrito su oposición, al que acompañará el título o las pruebas en que funde su derecho, previa prestación de caución suficiente. La oposición se sustanciará por los trámites de los incidentes."
Juan tendrá que afirmar que es un ocupante mediato, pero esta oposición no tiene expectativas de verse estimada, pues el contrato privado, no elevado a escritura pública, y no inscrita dicha escritura en el Registro de la propiedad, no debe perjudicar a Antonio. Como nos dice la SAP Madrid sección 25 20 julio 2009 "la acción derivada del citado artículo 41 de la Ley Hipotecaria no es otra cosa que una consecuencia más del principio de legitimación contenido en el artículo 38 de la mencionada Ley, que presume la posesión del derecho real inscrito a favor del titular que en el asiento aparece como tal. Se trata de una presunción iuris tantum de concordancia entre la realidad extrarregistral y la registral que no impide la oposición, aunque sólo por unos motivos determinados y concretos."
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Véase también:
Artículos 439.2 y 440.2 LEC
Artículo 439. Inadmisión de la demanda en casos especiales.
2. En los casos del número 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas en los casos siguientes:
1.º Cuando en ellas no se expresen las medidas que se consideren necesarias para asegurar la eficacia de la sentencia que recayere.
2.º Si, salvo renuncia del demandante, que hará constar en la demanda, no se señalase en ésta la caución que, conforme a lo previsto en el párrafo segundo del apartado 2 del artículo 64, ha de prestar el demandado, en caso de comparecer y contestar, para responder de los frutos que haya percibido indebidamente, de los daños y perjuicios que hubiere irrogado y de las costas del juicio.
3.º Si no se acompañase a la demanda certificación literal del Registro de la Propiedad que acredite expresamente la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento que legitima al demandante.
Artículo 440. Admisión y traslado de la demanda sucinta y citación para vista.
2. En los casos del número 7.º del apartado 1 del artículo 250, en la citación para la vista se apercibirá al demandado de que, en caso de no comparecer, se dictará sentencia acordando las actuaciones que, para la efectividad del derecho inscrito, hubiere solicitado el actor. También se apercibirá al demandado, en su caso, de que la misma sentencia se dictará si comparece al acto de la vista, pero no presta caución, en la cuantía que, tras oírle, el tribunal determine, dentro de la solicitada por el actor.
